Acheter en SCI...est-ce fait pour moi ?

LA SCI : qu’est ce que c’est ?

C'est une société régie par le code civil dont les associés peuvent être des personnes physiques ou d’autres sociétés.

Elle peut comprendre autant d’associés que voulu et son capital peut être symbolique (1 euro). Sa durée est maximale est de 99 ans. Les associés peuvent également faire des apports personnels pour permettre à la société de fonctionner : cela passe par la création de comptes courants d’associés.

Elle doit être immatriculée eu registre du commerce et des sociétés.

Son intérêt est sa grande souplesse : de nombreuses variations sont donc possibles au sein des statuts et dans son utilisation.

LA SCI : à quoi çà sert ?

Elle sert surtout à détenir des biens immobiliers, notamment pour se constituer et transmettre un patrimoine immobilier.

C’est également un outil de gestion, utile pour la location des biens,  ou pour la détention de l’immobilier professionnel de l’entrepreneur.

Son objet peut être très large mais il doit avant tout être CIVIL : il n’est donc pas possible de l’utiliser pour des activités commerciales (vente de services ou locations meublées).

LA SCI : quel est son régime fiscal ?

Une SCI est dite « transparente » : tous les bénéfices remontent directement entre les mains des associés et sont imposables chez chacun d’entre eux, selon leur propre régime d’imposition.

En cas de pertes, les déficits peuvent être compensés avec d’autres revenus de même nature (loyers d’autres biens par exemple).

En cas de cession de parts, des droits de mutation sont exigibles au taux de 5 %.

Enfin, la vente de l’immeuble par la société donne lieu à la perception des plus-values immobilières selon le régime des particuliers.

Néanmoins, il est toujours possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société en sera taxée directement et les associés ne seront imposés que sur ce qui leur aura été réellement distribués et non mis en réserve au sein de la société. Quant aux plus-values, elles seront considérées comme un résultat de la société.

LA SCI…je signe maintenant ?

OUI …………….si votre objectif est de faciliter la transmission de votre patrimoine à vos enfants, de votre vivant ou lors du règlement de votre succession.

La SCI permet d'optimiser les donations et de faciliter la gestion du bien. Il est possible d'apporter son patrimoine immobilier dans une SCI créée spécifiquement puis de faire entrer progressivement les enfants en procédant à des donations de parts sociales...ou que la SCI achète directement le bien.

OUI ………..si votre objectif est de faciliter la gestion et le partage du bien.

Contrairement à l’indivision qui nécessite souvent l’unanimité, la SCI permet, grâce aux statuts, de prévoir à l’avance les modalités de vote pour certaines décisions (louer, gérer, vendre).

De plus, il est plus facile de partager des parts sociales que de partager un immeuble qui est, par nature, indivisible. La répartition est nécessairement plus précise.

OUI….si vous souhaiter protéger un enfant handicapé ou conserver un revenu pour votre retraite, notamment après la vente de votre entreprise.

Vous pouvez prévoir dans les statuts la mise à disposition d’un bien pour votre enfant handicapé.

Vous pouvez également prévoir des clauses de répartition des bénéfices différentes de la détention du capital, tout en gardant les pouvoirs de gestion.

Enfin, lors de la cessation de votre activité, vous pourrez conserver des revenus si vous avez dissocié l’entreprise de la détention des murs d’exploitation.

NON…..si je veux faire des locations en meublé 

Cette activité est nécessairement commerciale. Il faudra donc envisager d’autres sociétés (SARL, etc..).

NON……si je veux n’y mettre que mes enfants mineurs ou qu’ils détiennent la part la plus importante du capital.

En fonction des décisions à prendre, la décision du juge peut s’avérer nécessaire et la jurisprudence est parfois très sévère sur ces sujets. De plus, très peu de banques accepteront de prêter à des associés ne disposant pas de revenus.

NON….si je pense mettre mes biens totalement à l‘abri des créanciers.

Les associés d’une SCI sont indéfiniment responsable des dettes…..y compris sur leur patrimoine personnel  lorsque l’actif de la société est insuffisant ! La répartition de la dette se fait proportionnellement à la part que l'associé possède dans la société.