SCI ET DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : QUEL SORT DU PRIX DE VENTE DU BIEN ?

Les SCI sont souvent constituées entre membres d’une même famille, dans un souci d’optimisation fiscale et de transmission aux enfants.

En pareil cas, les parents sont usufruitiers et perçoivent les revenus (loyers nets de charges), ou occupent les biens, tandis que les enfants sont nus-propriétaires.

Toutefois, si le bien immobilier détenu par la SCI vient à être vendu, des questions peuvent surgir tant sur le redevable de l’impôt de plus-values que sur le destinataire final du prix de vente.

S’agissant des sociétés transparentes (donc non soumises à l’impôt sur les sociétés), on fera application de l’article 1844 du Code civil et de la doctrine fiscale qui enseignent :

• Que le prix de vente est un résultat exceptionnel de la société,
• Qu’en tant que tel, il est attribué au nu-propriétaire,
• Que c’est ce dernier qui sera imposé sur la totalité de la plus-value, sans considération de l’exonération de résidence principale pour les parents usufruitiers.

A l’inverse, s’agissant d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le prix de vente subira l’impôt au sein des comptes sociaux et le résultat net de l’exercice sera attribué à l’usufruitier.

Toutefois, il est toujours possible de prévoir des conventions contraires, soit dans les statuts, soit dans un acte séparé, sous réserve de certaines précautions de rédaction et d’enregistrement.

Pour éviter de subir des répartitions imposées par les textes et ne correspondant pas à vos besoins, il est essentiel de nous confier la rédaction de vos statuts et des délibérations de la société.

Chez CONFLUENCES NOTAIRES GRAND PARIS, nous vous accompagnerons sur l’ensemble de sujets au mieux de vos intérêts : contactez-nous pour prendre rendez-vous !