Qui paie les charges et travaux de copropriété en cas de vente d’un appartement ?

En copropriété, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 édicte de nombreuses règles pour déterminer qui est redevable des charges de copropriété. Il est important de bien les connaître en cas de vente ou d’achat d’un bien en copropriété.

S’agissant des charges financières, on distingue différentes catégories :

• Les charges usuelles d’entretien et de réparation, souvent payables par trimestre,
• Les travaux,
• Le fonds de roulement ou de réserve,
• Le fonds travaux loi ALUR.

S’agissant des charges communes et des travaux, la règle est que le redevable de ces sommes et le propriétaire au jour de la notification par le syndic de l’appel de fonds.

Toutefois, cette règle ne coïncide pas forcément avec la volonté des parties de sorte qu’avec le temps, des pratiques et conventions distinctes se sont formées et sont communément appliquées pour toutes les ventes immobilières.

S’agissant des charges usuelles, le vendeur reste redevable envers le syndic des sommes dues au jour de la vente pour le trimestre en cours et l’arriéré éventuel ; ces sommes figurent dans l’état daté qui est le questionnaire financier obligatoirement établi par le syndic pour la vente - au prix plafonné de 380 euros. Lors de la vente, le notaire devra obligatoirement prélever ces sommes sur le prix et les reverser au syndic pour le compte du vendeur.

A titre conventionnel, l’acquéreur rembourse au vendeur au jour de la vente le prorata temporis de cette somme sur le trimestre en cours. Il paie ensuite les prochains appels de fonds.

S’agissant des travaux, on convient souvent de les imputer à celui qui les a votés en assemblée et ce, même s’ils font l’objet d’un appel de fonds postérieur à la vente. L’état daté comporte obligatoirement la liste des travaux votés avec le montant restant à appeler.

Dans ce cas, reste à la charge du vendeur :

• Les travaux votés avant la promesse ou le compromis de vente,
• Les travaux votés entre la promesse de vente et la vente, sauf si le vendeur prend la précaution d’adresser à l’acquéreur la convocation, l’ordre du jour et un pouvoir pour y assister à sa place. Bien entendu, il faudra faire cet envoi par recommandé avec accusé de réception et avertir votre notaire pour que cela soit pris en compte pour les règlements financiers à intervenir au jour de la vente.

Le fonds de roulement ou fonds de réserve, est une avance de trésorerie faite par le vendeur et qui est attachée au lot ; en cas de vente, le syndic précise les modalités de remboursement entre les parties, soit directement entre elles soit par son intermédiaire.

Le fonds travaux a été institué par la Loi ALUR du 24 mars 2014 ; la loi énonce que ces sommes sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Il n’est donc rien prévu au titre du remboursement entre les parties. Toutefois, l’équité commande souvent d’avoir à rembourser entre les parties ces montants car la finalité est bien l’affectation des travaux qui seront votés ensuite par l’acquéreur.

Chez CONFLUENCES NOTAIRES GRAND PARIS, nous apportons une vigilance particulière à la rédaction de ces conventions et nous vous conseillons, en amont de la signature d’une promesse ou d’un compromis, pour l’adapter aux circonstances particulières de votre dossier.